Imóveis comerciais: a bolha existe?

Taxas de vacância podem ser consideradas boas ou preocupantes, mas parece que é tudo uma questão de ponto de vista

Muito se tem falado sobre a bolha imobiliária do mercado comercial. Altos preços, imóveis vazios, questionamentos sobre o tempo de resistência do setor. Preocupante? Para Luiz Quinta, diretor de desenvolvimento da BrMalls, pelo menos no segmento de shoppings centers, esta bolha não existe.

Desde 1966, quando foi instalado o primeiro shopping no Brasil, o mercado passou por diversas fases. Altos e baixos entre os anos 80 e 90 e uma retomada geral a partir de 2005. ?Há um ajuste natural?, explica Luiz Quinta, que acredita que o desenvolvimento econômico e o varejo mantém um crescimento em conjunto. Atualmente, somos o país com maior número de centers em construção do mundo.

Na visão do executivo, há dois elementos que comprovam a saúde do setor: a taxa de ocupação dos shoppings e a inadimplência líquida (do varejista com relação ao empreendedor). Segundo dados da BrMalls, entre 2009 e 2013, a média geral de ocupação dos shoppings brasileiros esteve entre 96,9% e 97,3%. Mesmo assim, é importante observar que os maiores números são resultados mais antigos. No ano passado, o índice ficou em 96,7%.

 

Durante palestra realizada na 2ª edição do Retail Real Estate, Quinta recordou que, nos anos 90, uma ocupação de 90% era considerada satisfatória. ?Atualmente, com 3% de vacância as empresas já fazem um forte trabalho para diminuir essa quantidade?, complementa. Além disso, os shoppings em inauguração também estão com porcentagens altas de lojistas. De 2011 a 2013, novos empreendimentos obtiveram taxas de ocupação de, no mínimo, 92%. No mais, o Mooca Shopping Plaza, em São Paulo, foi considerado um case de sucesso, com 100% de vagas preenchidas. De maneira geral, ressalta, shoppings com alta taxa de vacância são uma excepcionalidade e não chegam a ser um problema da indústria.

Ao mesmo tempo, uma matéria da revista Exame apontou que apenas 14 dos 38 empreendimentos inaugurados em 2013 tinham mais de 85% de ocupação. Os casos mais complicados foram vistos no Pátio Arapiraca Garden Shopping, do interior de Alagoas, que abriu com 28 das 180 lojas, e o North Shopping Jóquei, de Fortaleza, inaugurado com 25 das 223 lojas previstas.

Com relação à inadimplência, o executivo apontou que esta também anda em índices muito baixos. A média nós últimos três anos, esteve entre 1,6% e 1,8%. ?O varejista tem seus compromissos. Quando uma crise altera o fluxo de caixa das empresas, o pagamento dos funcionários está em primeiro lugar, seguido dos fornecedores e só depois vem o empreendedor do shopping, nunca o primeiro da lista?, explica, ?então, se a inadimplência líquida está baixa, é um excelente sinal de que a saúde do lojista está boa?. Concomitante, dados da Associação Brasileira dos Shoppings Centers apontam uma inadimplência atual de 4,52%, que se mantém constante desde 2011.

Desafios do setor X O que deve ser feito

Na visão de Luiz Quinta, alguns pontos podem colaborar com o desempenho do setor:

– Empreendedores e lojistas estão mais distantes, o que pode afetar o resultado esperado quanto à receptividade do consumidor. Além disso, enfatizou que o varejo deve seguir melhorando as experiências do cliente, com ações que possam criar um relacionamento mais completo;
– E-commerce: deve ser visto como uma ferramenta que preenche uma comodidade comercial, mas não de relacionamento;
– Modelo dos shoppings: uma padronização está ocorrendo, o que ignora as necessidades do mercado. Replicar unidades já existentes não é atrativo, é preciso repensar de acordo com as tendências.




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